פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט המבוצע בשטח עירוני של מבני מגורים בו הורסים את כלל המבנים הישנים ובונים במקומם בנייני מגורים חדשים גם לבעלי הדירות הקיימים שבתיהם נהרסו וגם כדירות חדשות בשוק החופשי.
בפועל בפרויקט – אחרי קבלת היתר בניה מפנים את הבניין הקיים מכל יושביו, הורסים אותו עד היסוד ועל המגרש הריק בונים בניין חדש שמתאים לסטנדרטי בניה חדשים.
בינוי פינוי
הליך בו גם כן נהרסות הדירות הישנות ומוקמות לדיירים דירות חדשות אך קודם נבנות הדירות החדשות בבנייני מגורים במתחם על ידי החברה היזמית , הדיירים עוברים לדירות החדשות ורק לאחר מכן נהרסות דירותיהם. במידה ומתאפשר הליך זה נחסך מעבר של הדיירים לדירות שכורות וכך נמנעת טרדה וחוסר נעימות לדיירים וכן עלויות השכירות ליזם.
ישנם שתי תכניות/מסלולים התחדשות עירונית הכוללות הריסה ובניה:
- פינוי – בינוי או בינוי-פינוי
- תמ"א 38 / 2
ישנו בלבול בין שני המסלולים האלו וההבדלים העיקריים הם:
- בתמ"א 38 / 2 המבנים חייבים להיות בעלי היתר לבניה של המבנה לפני 1/1/1980 וכן לא תותר הריסת מבנה לשימור ו/או ערך היסטורי. תהליך היתר יעשה מול הועדה המקומית בלבד ואורך בממוצע כ- שנתיים. התהליך מטפל בבניין עצמו ולא בכל הסביבה.
- פינוי בינוי ניתן לבצע אר ורק במבנים המכילים יותר מ24 דירות קיימות. התהליך של פינוי בינוי הרבה יותר רחב (מפורט בהמשך) שכולל אישורים מהוועדה המקומית וועדה מחוזית. התהליך בממוצע הנו כ-10 שנים (מהתחלת התהליך ועד אכלוס). בתהליך זה ישנה התייחסות מקיפה לתשתיות הרוחביות של כלל הדיירים (החדשים והישנים) לעניין גנים, בתי ספר, חניה ציבורית ועוד.
הסיבה שרבים עדיין פונים להליך של פינוי בינוי ולא תמ"א 38 / 2 היא שזכויות הבנייה המקסימליות שיינתנו מכוח תמ"א 38 / 2 הנן זכויות הרבה יותר מוגבלות לעומת בניה מכוח פרויקט פינוי בינוי, ולעתים לא יהיה די בזכויות הנ"ל על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי ליזם (כלומר, יחס הדירות החדשות שניתן לבנות לעומת מספר הדירות הקיימות עלול להיות נמוך מדי).
ע"פ סעיף א33 לחוק התכנון והבניה – ההכרזה על שטח כשטח פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות התחדשות העירונית בערי ישראל. משרד הבינוי רשאי להכריז על שטח כעל פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים.
מדיניות זו של פינוי בינוי פותחה כפתרון לבעיות הזדקנות העיר וטיפול במרקמים עירוניים מתדרדרים. המטרה היא לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע נתונה תוך עידוד בנייה צפופה לגובה בעלת תשתיות משופרות.
כך מאפשרים עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ושיפור התדמית של העיר ומחיים את מרכז העיר ובכך למנוע הידרדרות פיזית וחברתית של שכונות אלו.
בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות בנייה והטבות מיסוי אשר מעודדים התקשרות בין היזמים לבעלי הדירות במתחם.
עקרונות המסלול:
- התמקדות בשכונות ספציפיות המתאימות לפינוי בינוי (בדר"כ בעלי שטחים נרחבים ועם בניינים ישנים) והכרזה של המתחם כמתחם פינוי בינוי על ידי הרשות המקומית
(העירייה).
- יצירת מסגרת מקומית שתסייע לקידום התהליך ולהסברת הפרויקט לבעלי הדירות במתחם המיועד.
- קידום ומימון של תכנון כולל בו מוסיפים למתחם זכויות בנייה ויוצרים ודאות תכנונית (תכנון על ידי הוועדה המקומית והבטחת מימון עתידית מהכנסות שייגבו מהפרויקט).
- מסלול מיסוי אטרקטיבי.
גורמים במסלול פינוי בינוי
- הועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית
הועדה מורכבת מנציג משרד הבינוי והשיכון המשמש כיושב ראש הועדה ונציגים שונים: ממשרד ראש הממשלה, ממשרד האוצר, משרד הפנים, ממשרד להגנת הסביבה, ממשרד התחבורה וכן ממינהל מקרקעי ישראל.
הועדה משמשת זרוע מטעם הממשלה לקידום פרויקט הפינוי בינוי. הוועדה קובעת ומעדכנת כללים ונוהלי עבודה, מגבשת קריטריונים למיון המתחמים ולבחירתם, בוחנת מתחמים שמציעות הרשויות המקומיות וממליצה לממשלה להכריז על מתחמים כאזורי התחדשות עירונית.
- הרשות המקומית
הרשות המקומית (העירייה או המועצה המקומית) היא האחראית לקידום ופיתוח ראשוני של המתחמים ולפעילות הציבורית במתחמי פינוי-בינוי – תפקידיה:- הגשת הצעות לועדה באשר למתחמים הראויים כמתחמי פינוי-בינוי בהתאם לעקרונות ולתנאי הסף שנקבעו.
- התקשרות בהסכם עם מנהל פרויקט / חברה המנהלת לפי הכללים המחייבים את הרשות המקומית.
- הצעת מתחמים למיון נוסף בסיוע מנהל הפרויקט / החברה המנהלת וכן כל המסמכים והמידע הדרושים.
- יצירת מערכת תקציב סגורה לכל מתחם מוכרז וניהול מערכת זו (בסיוע מנהל הפרויקט / החברה המנהלת) בחשבון בנק נפרד.
- עריכת התקשרויות, עם מתכננים ועם יועצים, על פי בחירתה ושיקול דעתה של הרשות המקומית, לצורך הכנת מסמכי התכנון למתחמים שהוכרזו (בסיוע מנהל הפרויקט / החברה המנהלת)
- קידום התכנון במתחם עד אישורו (בסיוע מנהל הפרויקט / החברה המנהלת(.
- תכנון של עבודות הפיתוח וביצוען והקמת מוסדות ציבור במתחם ובהתאם לתוכנית שהוגשה לועדה למיון השני.
- בקרה על מנהל פרויקט, מתכננים, יועצים, קבלנים וכדומה, במשך כל שלבי ביצוע הפרויקט.
- דיווח תקופתי לועדה או לגורם מסוים מטעם הועדה על התקדמות הפעילות במתחם לרבות: שלבי התכנון, התקדמות עבודות הפיתוח וכן הקמת מוסדות הציבור שאושרו בוועדה, הוצאת היתרי בנייה במתחם. בנוסף היא מחויבת להגיש דוחות כספיים
- מנהל הפרויקט-החברה המנהלת
מנהלי הפרויקטים והחברות המנהלות יבחרו על ידי הרשות המקומית ובעצם ישמשו כזרוע ביצועית שלה. מנהל הפרויקט – החברה המנהלת יעשו הכול למען קידום יעיל ככל הניתן של פרויקט הפינוי בינוי וזאת במסגרת התקציב ולוחות הזמנים שנקבעו.
בנוסף יפקחו על איכות השירותים וכן כל קיום תנאי חוזים בהתאם לרמה המקצועית הנדרשת בתחומים השונים – תפקידם:- ביצוע בדיקות וסקרים: מנהל הפרויקט – החברה המנהלת יסייעו לרשות המקומית לבדוק את התאמת מתחמי הפינוי בינוי שהרשות מבקשת להכריז עליהם כמתחמי התחדשות עירונית. לצורך כך יערוך מנהל הפרויקט – החברה המנהלת את כלל בדיקות הדרושות אגב הסתייעות במומחים.
- ניהול ותיאום תכנון: מנהל הפרויקט – החברה המנהלת יבצע את כל פעולות הניהול ותיאום התכנון עד מתן תוקף לתכנית.
- פעולות הסברה: מנהל הפרויקט – החברה המנהלת ישמור על קשר שוטף עם התושבים. במסגרת זאת הוא יערוך פעולות הסברה ויספק להם מידע על אופי פרויקט הפינוי בינוי ועקרונותיו וכן על מצב התכנון בכל שלביו ועל האפשרויות העומדות בפניהם לאור התכנון החדש. במסגרת זאת הוא מחויב לקיים 3 כינוסי הסברה וכן מחוייב המנהל לדווח לתושבים על התקדמות פרויקט הפינוי בינוי.
- ניהול פיננסי ודיווח: מנהל הפרויקט – החברה המנהלת ינהלו את תקציבי הפרויקט בעבור הרשות המקומית בחשבון נפרד, יעקבו אחר השמירה על מסגרת התקציב שנקבעה ויגישו דוחות כספיים לרשות כל שישה חודשים לפחות וכן בכל עת שתדרוש הרשות.
עיקרי התהליך:
- הגשת מתחמים למיון
הרשות המקומית תגיש לוועדה את הצעותיה למתחם או למתחמים המתאימים לדעתה להיכלל במסלול ההתחדשות העירונית. המתחמים המוצעים יכולים להיות קרקעות המנוהלות על ידי מינהל מקרקעי ישראל או קרקעות פרטיות. תינתן עדיפות למתחמים שייעודם בתכנית המוצעת הוא מגורים.
- מיון המתחמים ובחירתם
הוועדה תבחר את המתחמים להתחדשות עירונית מבין ההצעות שיגישו הרשויות המקומיות. תהליך מיון המתחמים ייעשה, כאמור, בשני שלבים :
א. מיון ראשוני: בחינת עמידה בתנאי סף.
ב. מיון שני: בחינת עמידה בתנאי סף; קבלת חוות דעת מגורמי תכנון; הגשת תכנית ראשונית ופרוגרמה, תסקיר כלכלי, תכנית פיתוח בשלבים, התחייבויות וחוזים.
הוועדה תמליץ לממשלה להכריז על מיון שני, בהתאם לקריטריונים שנקבעו, והכול לפי מגבלות התקציב.
- התקשרות הרשות המקומית עם מנהל פרויקט / החברה המנהלת
לקראת הגשת ההצעה למיון שני של המתחמים תתקשר הרשות המקומית עם מנהל פרויקט באמצעות חוזה אשר יעמוד בכל התנאים שקבע משרד הבינוי והשיכון.
- קידום הפעילות במתחמים המוכרזים
הפרויקט מיועד להימשך בכל מתחם מוכרז עד שש שנים מיום ההכרזה, שלאחריהן לא ייהנו המתחמים מהטבה כלשהי מטעם הממשלה, אלא אם כן תוארך ההכרזה.
עם הכרזת המתחם יקבל הפרויקט מימון לתכנון תוספת זכויות בנייה ולפעולות מנהל הפרויקט/החברה המנהלת.
הרשות המקומית תשתתף במימון זה בהתאם לדירוגה החברתי-במידה והאשכול הכלכלי-חברתי 1-6 שיעור ההשתתפות עומד על 10%, שיעור של 7 שיעור ההשתתפות עומד על 7.5%, שיעור של 8 שיעור ההשתתפות עומד על 5%, שיעור של 9-10 שיעור ההשתתפות עומד על 0%. להורדת דירוג הרשויות המקומיות בהתאם לפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לחצו כאן
- סיום הפעילות במתחמים
לאחר 6 שנים יפוג תוקף ההכרזה ולא יוקנו הטבות כלשהן מטעם הממשלה – אלא אם -תוארך ההכרזה.
הממשלה רשאית על פי המלצת הוועדה לבטל את ההכרזה על מתחם לפני תום שש שנים אם יחולו שינויים מהותיים בתנאים שהיו בסיס לבחירתו או בשל אי התקדמות של פרויקט הפינוי בינוי.
YESOD מציעה חבילת שירותים אשר מכסה כול היבט וכל צורך של בעלי הדירות אשר מעוניים לשדרג את הבניין ולממש את זכויותיהם במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38 וכול זאת במקצועיות במהימנות ובלוח זמנים קצר תוך השגת כל היעדים ללא טרחה ועלות מצד הדיירים.
לפרטים נוספים ובדיקה האם הבניין שלכם עומד בקריטריונים של פינוי בינוי או תמ"א 38 צרו איתנו קשר ללא כל עלות.