בשל החשש והבנת הסכנה החמורה בה מצויים בניינים רבים ברחבי הארץ אשר אינם עומדים בתקן (413) – בניה אשר מונעת התמוטטות מרעידות אדמה הרסניות בישראל בחודש מרס 2005 החליטה הממשלה לאשר את תכנית תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ולהוציאה לפועל. התמודדות עם הסכנות הטמונות ברעידות אדמה מחייבת התייחסות כוללת המקיפה נושאים רבים ותמ"א 38 מהווה נדבך אחד מתוך מכלול רחב של הסדרים אחרים הנדרשים להיערכות בפני רעידות אדמה בכלל ולהבטחת עמידות מבנים בפרט. עקרי התכנית תמ"א 38 לאפשר ליזמים לממן בעצמם פרויקט שיפוץ וחיזוק מבנים בתמורה לזכויות בניה וכך מרוויחים הדיירים הקיימים בחיזוק הבניין וכן בתוספות בנייה ושיפוץ המבנה לרבות תשתיות חדשות, מעלית, לובי חדש וכדומה. כאשר לכולם יש נכונות להצלחת הפרויקט ובעלי הדירות נהנים מהשבחת הנכס ושיפור ניכר באיכות חייהם וזאת ללא כל תשלום מצדם והיזם מממן זאת על ידי ממכירת הדירות שהוסיף ובנה בפרויקט.
לאחרונה התבטא ד"ר אבי שפירא יו"ר ועדת ההיגוי להיערכות מפני רעידות אדמה בדיון של המועצה הארצית לתכנון ובניה: "תמ"א 38 מאפשר הצלת חיים ובכך היא מהווה רווח נקי למדינה ולכן צריך להאריך את תוקפה ולהוסיף צעדים משלימים"
תכנית המתאר קבעה הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם, ובמקביל הגדירה תמריצים כלכליים כגון: הרחבת יחידות דיור קיימות, הוספת יחידות דיור ולממן באמצעותם את חיזוק המבנה כולו, הוספת מעליות ובניית חניות והכול במטרה לעודד דיירים לבצע את החיזוק של המבנה.
תכנית המתאר עברה כמה תיקוני חקיקה משמעותיים:
- תמ"א 38 תיקון מס' 1 (2007) – עיקרו בהוראות פרשנות מבהירה לכמה הוראות בתכנית המקורית, ובעיקר בסוגיית היחס שבין תכניות בניין עיר מפורטות לבין תמ"א 38.
- תמ"א 38 תיקון מס' 2 (2010) – עיקרו בהוספת האפשרות ליהנות מתוספת זכויות הבניה על פי התמ"א גם במסגרת פרויקט של הריסה ובניה מחדש של הבניין
- תמ"א 38 תיקון מס' 3 (2013) – עיקרו בהרחבת הזכויות מכוח תמ"א 38 ל- 2.5 קומות במקום קומה אחת שהייתה בתכנית המקורית וכן החיל את ההקלות בקווי בניין גם על פרויקטים של הריסה ובניה. כמו כן הוסף במסגרת התיקון נספח נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק בפני רעידות אדמה.
- תמ"א 38 תיקון מס' 3א (2016) – המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה ב1.11.16 את תיקון 3 א' לתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה – תמ"א 38.
על פי התיקון, בניגוד לעבר שבה היה נוסחה אחת על כלל הבניינים תחושב תוספת הקומות על בסיס שטח הבניין הקיים כך:
1. בניינים בני למעלה מ-4 קומות יזכו בתוספת של 4.5 קומות.
2. בניינים בני 3 ו-4 קומות יזכו בתוספת של 3.5 קומות.
3. בניינים בני שתי קומות יזכו בתוספת של 2.5 קומות.
4. בניינים בני קומה אחת יזכו בתוספת של 1.5 קומות. - תמ"א 38 תיקון מס' 4 (לא פורסם) –המועצה הארצית בתוקף סמכותה לפי סעיף 50 לחוק התכנון והבניה, הורתה על עריכת שינוי מס' 4 לתמ"א 38 ,תכנית מתאר ארצית לחיזוק, מיגון והתחדשות בה תבחן האפשרות לשלב בתמ"א את הנושאים הבאים:
1. תגבור המנגנון הקיים בתמ"א לעידוד חיזוק מבנים שלא מיועדים למגורים בפני רעידות אדמה.
2. תוספת שימושים ציבוריים ומסחריים (עירוב שימושים) בקומות הקרקע של מבני מגורים המיועדים לחיזוק בפני רעידות אדמה
3. שדרוג המנגנון הקיים בתמ"א למתן זכויות במגרש אחר בתמורה לחיזוק, בין היתר כך שיעודד חיזוק בפריפריה
4. עידוד שיפור רמת המיגון של המבנים הקיימים שנבנו לפי היתר הניתן לאחר שנת 1980.
5. עידוד חיזוק מבני פל-קל
6. עידוד שימוש בתת-הקרקע
7. עידוד בניה ירוקה
8. עידוד בניית מגורים בהישג יד להשכרה, בנוסף לשימושים ציבוריים, בשטחים ציבוריים
9. החלת חוק התמ"א גל לבניינים שנבנו לאחר 1980 אך קודם ל-1992 (מועד קביעת חובת הקמת ממ"ד בדירות) וכן לעניין מבנים אשר בוצעו בהם תוספות בניה – כול עוד היתר הבנייה לתוספות אלו ניתן טרם לתאריך 18.5.2005 אזי, עדיין יהיה ניתן לבצע חיזוק ולקבל תמורתו את תוספות הבנייה.
תיקוני חקיקה משלימים
התמ"א עוסקת בהיבטים תכנוניים וסטטוטוריים של חיזוק מבנים קיימים בלבד שההיתר לבנייתם הוצא לפני 1.1.80 התייחסות זו היא חלק מהפתרון הכולל הנדרש לחיזוק מבנים. ננקטו גם צעדים משלימים ביניהם תיקון החוקים הבאים:
- תיקון חוק המקרקעין – מוצע כי תוספת יחידות דיור בשטח הרכוש המשותף לשם ביצוע חיזוק המבנה לא תחויב בהחלטה של כל דיירי הבתים אלא בהחלטה שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף וכן מתן אפשרות להחליט על מכירת הדירות החדשות וחלוקת התמורה, לאחר ניכוי ההוצאות, בין כל בעלי הזכויות לפי חלקם היחסי.
- תיקון חוק התכנון והבניה – לעניין הקלות ו/או פטור מהיטל השבחה.
- תיקון חוק מיסוי מקרקעין – הרחבת הוראת השעה שנקבעה בחוק לתכניות פינוי בינוי והחלתה גם על תוספות בניה לצורך חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בעיקר בכל הנוגע לפטור והקלות ממיסים.
- תיקון של תקנות התכנון והבניה – התאמת תקנות התכנון והבניה ( 1970 ) בכל הנוגע לרישוי, חתימת בעלים, חישובים סטטיים ומפרטים. שינוי תקנות התכנון והבניה (1992) לעניין תוספות שטחי בניה עיקריים על חשבון שטחי שירות, הסדרת נושא החניה וכד'. היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה וההתארגנות הדרושה לשם כך מצויה בידי בעלי הדירות בעליו.
התכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים אך אינה יכולה לכפות אותו.
התמ"א קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד כדי לאפשר את הקמת מרכיבי החיזוק הכוללים, בין השאר, אלמנטים שונים מבטון מזוין, פלדה או שילוב ביניהם, וכן התמ"א מאפשרת חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים על פי התכנית המאושרת החלה על המקום. מידת החריגה תקבע בהתאם לנדרש על פי שיטת החיזוק והחומרים שיאושרו בהיתר לחיזוק.
תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את החיזוק למבנה בכללותו. תוספות בניה המיועדות להרחבת דיור מאפשרות הגדלת רווחת הדיור והגדלת ערך הדירה. ניתן להשתמש בתוספות המיועדות להרחבה, כמו גם בפיר המעלית החדשה או בניית ממ"דים, כאמצעי נוסף לחיזוק המבנה. התמ"א מאפשרת שילוב בין שני סוגי תוספות אלה במבני מגורים: גם תוספת יחידות דיור וגם הרחבה. התמ"א מפרטת מיגוון של תוספות בניה וכאמור מאפשרת מימוש התוספות המוצעות בה, בהליך ישיר של מתן היתרי בניה מכוחה, וזאת כדי לעודד את החיזוק ולהקל על מימושו באמצעות הליך מהיר וקל ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת קודם מתן היתר, אך מכירה באפשרות קיומם של מקרים מיוחדים בהם ראוי לאפשר התייחסות שונה.
כאמור, במסגרת התכנית, מתאפשרים קבלת היתרי בניה לחיזוק ושיפוץ מבנה קיים, וכפועל יוצא ממימוש התמ"א מתקבלים גם היתרים לתוספות בניה, הקלות מס ופטורים משמעותיים. ביצוע תמ"א 38 מוביל להשבחת ערך הנכס ללא כל עלות מצד הדיירים, ותוספות משמעותיות הכוללות:
- חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה
- שיפוץ פנים וחוץ למבנה
- הוספת מעלית
- הוספת ממ"ד הרחבת יחידות דיור קיימות
- תוספת מרפסות שמש
- החלפת תשתיות חשמל, מים וכיו"ב
- שיפוץ ושדרוג הלובי וחדרי המדרגות
- גינון חדש מסביב לבניין
ההיבטים העיקריים להצלחת פרויקטים התמ"א
ההיבט הביטחוני – המחזק את בניין מפני רעידות אדמה ותוספת של מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) שמספק מענה לשעת חירום – אשר נבנה על פי תקנים מחמירים על מנת להגן מפני איומים לרבות פגיעות טילים כפי שלצערנו קורה במדינת ישראל.
סרטון התנהגות בעת רעידת אדמה (פיקוד העורף) https://www.youtube.com/watch?v=H5WYDYXiS5Y
ההיבט הכלכלי – הוא המנוע העיקרי להצלחת התוכנית שכן מדובר בתוכנית אשר משפרת באופן דרמטי את איכות החיים של הדיירים ומעלה שווי הנכס בעשרות אחוזים שכן בבניינים הישנים, הבניינים שבהם בדרך כלל חלה תכנית התמ"א, לרוב אין מעלית וחזות הבניין כמו גם התשתיות שלו במצב ירוד למדי.
התחדשות עירונית – שיפור חזות המבנה והשכונה – חיזוק המבנה עפי תמ"א 38 הוא בנוסף להגנה בפני רעידות אדמה הזדמנות לשדרוג המבנה כולו ולעיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, ולהוספת אלמנטים משפרים (מעלית, ממ"ד). עיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית – הוא הכרחי ועל כך YESOD שמה דגש רב.
תמ"א 38 הנה כלי ייחודי ליצירת תהליך של התחדשות עירונית במרקמים עירוניים בנויים שהתיישנו ושדרוג עיצוב המבנים עקב כך – מוסיף ומשפר את המרקם העירוני כולו ומשפר את איכות החיים של הדיירים ושכניהם בהפיכת סביבת הבניין – החל מהרחוב וכלה בשכונה כולה ובעיר לחדש, מודרני ויוקרתי יותר. YESOD דואגת כי חזית הבניין תשודרג אף באספקטים הקטנים כגון חידוש מתחם הגינה, הוספת נקודות תאורה, חידוש הלובי וויטרינת הכניסה על מנת ליצור חווית מגורים נוחה ונעימה ככל הניתן.
התחדשות עירונית היא דרך נפלאה להתקדם ולהשתדרג משמעותית ברמת החיים בלי השקעה כספית או מעבר דירה והדבר תורם לשיפור המראה בסביבתי בעיר ולכן יותר ויותר בניינים פרטיים הגיעו למסקנה שאת ההזדמנות הזו חבל לפספס.
צריך לזכור שפרויקט תמ"א 38 הוא משימה מורכבת ביותר אשר נדרש בה ניסיון מקצועי רב בכדי לסיים אותו בהצלחה. כבר משלב גיבוש ההצעה לדיירי הבניין נדרשת הבנה מעמיקה בתחומים רבים כגון: הנדסה, רשוי ותכנון אדריכלי, משפט, מיסוי וחקיקה בנושאי תמ"א 38 וכמובן בביצוע בניית הפרויקט. בתחום פועלות כיום חברות רבות, אך מתוכן רק מעטות מסוגלות לסיים את הפרויקט בהצלחה.
חברת YESOD מזמינה אתכם להתרשם מהמקצועיות וניסיון המקצועי של חברתנו לפרטים נוספים ובדיקה האם הבניין שלכם עומד בקריטריונים של השבחת ערך הדירה ומיגון הבניין מפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38.
לפרטים נוספים לחצו כאן.